Как понять, кто должен заказывать обследование — собственник, арендатор или подрядчик

В строительной и эксплуатационной практике нередко возникает ситуация, когда требуется провести обследование здания или его части, но не ясно, кто именно должен быть заказчиком работ. Это особенно актуально в Ростове-на-Дону и Ростовской области, где большое количество объектов находятся в аренде, на обслуживании управляющих компаний или в процессе реконструкции. Правильное определение стороны, ответственной за заказ экспертизы, помогает избежать споров, отказов в доступе и юридических конфликтов.

Общее правило распределения ответственности

Кто заказывает обследование — зависит от того, в чьих интересах оно проводится, кто несёт ответственность за состояние объекта и кто планирует использовать результаты. Этот принцип закреплён в гражданском и жилищном законодательстве, а также отражён в большинстве договоров аренды и подряда.

• Собственник заказывает обследование, если:
  • планирует реконструкцию, капремонт или изменение конструкции здания;
  • возникли подозрения в аварийности здания или отказе систем;
  • объект готовится к продаже, перепрофилированию или переводу в нежилой фонд.
• Арендатор заказывает обследование, если:
  • не может использовать помещение из-за технических проблем и хочет подтвердить дефекты;
  • подозревает, что несущие конструкции в опасном состоянии;
  • собственник отказывается проводить ремонт, а нужно зафиксировать основания для претензий.
• Подрядчик заказывает обследование, если:
  • возникает спор о причинах дефектов после завершения работ;
  • требуется обосновать необходимость дополнительных мероприятий, не учтённых в проекте;
  • по условиям договора обязан подтвердить соответствие выполненных работ проекту и нормам.

Особые случаи

Бывают ситуации, когда заказчик и выгодоприобретатель не совпадают. Например, обследование проводится арендатором, но оплачивается собственником. В таких случаях важно чётко прописать в договоре, чьё имя указывается в техническом заключении и кто несёт ответственность за исходные данные.

• При судебных спорах обследование может назначить суд — в этом случае оплачивает сторона по определению суда;
• При аварии — заказчиком может выступить управляющая организация или МЧС (при выездной проверке);
• При долевом строительстве — инициатором может быть дольщик, но только с доступом и согласия собственника или ТСЖ.

Пример из практики

Арендатор магазина в Ростове обратился за обследованием из-за провалов пола и появления трещин. Собственник отказывался признавать проблему. Экспертиза, заказанная арендатором, выявила просадку основания и нарушение технологии при устройстве стяжки. На основании заключения арендатор инициировал перерасчёт арендной платы, а собственник заказал повторное обследование уже всего здания с последующим усилением перекрытий.

Рекомендации

Перед заказом экспертизы уточните:

• Кто заинтересован в результатах — это и есть потенциальный заказчик;
• Есть ли договорные обязательства по обследованию (договор аренды, подряда);
• Кто обеспечивает доступ на объект и кто передаёт документы;
• Кто будет использовать заключение — в суде, проектировании, проверке;
• Кто несёт имущественную ответственность за объект или часть здания.

Правильно оформленное техническое задание и договор обследования с нужной стороной позволяют сделать заключение юридически значимым и избежать его оспаривания.