Техническое обследование зданий и сооружений
Техническое обследование зданий и сооружений — это комплекс инженерных мероприятий, направленных на оценку текущего состояния конструкций и инженерных систем, выявление дефектов и повреждений, а также определение пригодности объекта к дальнейшей эксплуатации, реконструкции или капитальному ремонту. В Ростове-на-Дону и Ростовской области, где активно эксплуатируется застройка 1950–1990-х годов, техническое обследование является неотъемлемой частью подготовки к работам по реконструкции и модернизации.
Когда требуется техническое обследование
Обследование проводится как в плановом порядке, так и по инициативе собственников, органов надзора или судебных инстанций. Чаще всего оно необходимо перед перепланировкой, реконструкцией, вводом в эксплуатацию ранее неиспользуемых объектов, а также при наличии видимых дефектов или жалоб пользователей.
- Планируемая реконструкция или перепланировка здания;
- Истекший нормативный срок эксплуатации или отсутствие данных о предыдущем обследовании;
- Обнаружение дефектов — трещин, деформаций, обрушений, коррозии;
- Подтопление, пожары или иные аварийные ситуации;
- Судебные споры о техническом состоянии здания или отказе в эксплуатации;
- Необходимость определения объёмов капитального ремонта или усиления конструкций.
Что включает техническое обследование
Объём обследования определяется исходя из задач и технических особенностей объекта. В Ростове-на-Дону особое внимание уделяется состоянию фундаментов на пучинистых и просадочных грунтах, обследованию кирпичной кладки и плитных перекрытий, характерных для массовой застройки региона.
- Изучение проектной, исполнительной и архивной документации (если доступна);
- Визуальный осмотр конструкций, выявление дефектов и деформаций;
- Обмерные работы, построение поэтажных планов и разрезов;
- Инструментальные измерения отклонений, прогибов, уклонов, ширины трещин;
- Неразрушающий контроль прочности бетона, коррозии арматуры, целостности кладки;
- Обследование инженерных систем: отопление, водоснабжение, электроснабжение, вентиляция, канализация;
- Лабораторные испытания отобранных образцов (при необходимости);
- Расчёт несущей способности конструкций и сравнение с нормативными значениями.
Особенности обследования в Ростовском регионе
В условиях Ростовской области при обследовании важно учитывать сезонные перепады температуры и влажности, подвижность грунтов, а также особенности эксплуатации зданий с недостаточной теплоизоляцией. Типовой жилой фонд нередко имеет скрытые дефекты в местах опирания плит, деформации швов и разрушения цементных растворов. Для промышленной застройки характерны коррозионные повреждения металлоконструкций, особенно вблизи источников влаги и агрессивных сред.
Пример из практики
В одном из районов Ростова планировалась реконструкция административного здания 1970-х годов постройки под многофункциональный центр. В процессе технического обследования были выявлены трещины в фундаментной ленте, значительные прогибы плит перекрытий второго этажа, коррозия закладных деталей в местах крепления фасадных панелей. На основании расчётов и результатов вскрытий подготовлено заключение о необходимости усиления фундамента методом инъекционного упрочнения и замены отдельных плит перекрытий. Эти данные легли в основу проектной документации и позволили избежать нарушений при реконструкции.
Оформление результатов обследования
По итогам обследования составляется техническое заключение, включающее описание конструкции, выявленные дефекты, расчётные параметры, рекомендации по ремонту, усилению или ограничению эксплуатации. Документ оформляется в соответствии с требованиями СП 13-102-2003, ГОСТ 31937-2011, СП 177.1325800.2017 и используется при согласовании проектных решений, проведении экспертизы, в судебных спорах и при сдаче объекта в эксплуатацию.