Обследование при определении необходимости капитального или текущего ремонта

Обследование зданий для определения необходимости капитального или текущего ремонта проводится с целью объективной оценки технического состояния конструкций и инженерных систем. В Ростове-на-Дону и Ростовской области, где широко представлены здания советской постройки и объекты с изношенной инфраструктурой, такое обследование позволяет обоснованно сформировать перечень ремонтных мероприятий, определить их объём и приоритетность.

Цель обследования перед ремонтом

Экспертное обследование позволяет различить, требует ли здание локального текущего вмешательства или необходима комплексная капитальная реконструкция. Это особенно важно при планировании бюджетов, участии в программах капремонта, а также при технической инвентаризации или смене назначения помещений.

• Выявление фактического состояния несущих конструкций и инженерных систем;
• Фиксация дефектов, повреждений, износа и деформаций;
• Оценка остаточного ресурса элементов здания;
• Ранжирование выявленных нарушений по степени опасности и срочности устранения;
• Подготовка заключения о целесообразности капитального или текущего ремонта;
• Формирование технического задания для проектирования ремонта.

Объём обследования

Степень детализации обследования зависит от возраста здания, видимых признаков износа и характера эксплуатационных проблем. В Ростове наиболее частыми объектами обследования являются панельные дома, школы, административные здания и многоквартирные дома по программе капремонта.

• Обследование фундаментов, стен, перекрытий, кровли, лестничных клеток;
• Проверка систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и вентиляции;
• Измерения прочности, трещиноватости, прогибов, влажности;
• Диагностика состояния фасадов, оконных и дверных блоков;
• Анализ состояния внутренней отделки, полов, штукатурного и окрасочного слоя;
• Сравнение фактических параметров с нормативными значениями и документацией.

Типичные дефекты зданий в Ростовской области

В региональной практике наиболее распространены трещины в стенах и плитах, разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, протечки кровли, засоры и износ трубопроводов. Часто встречается растрескивание фасадной отделки, потеря теплоизоляционных характеристик стен и низкое качество оконных блоков, особенно в зданиях, построенных до 1990 года.

Пример из практики

В Ростове проводилось обследование трёхподъездного панельного дома 1982 года постройки для подготовки к капитальному ремонту. Выявлены: отслоение наружной отделки, прогибы плит перекрытий, разгерметизация межпанельных швов, коррозия стояков горячего водоснабжения и нарушение целостности кровельного ковра. Экспертное заключение рекомендовало капитальный ремонт с усилением перекрытий в зоне лестничных клеток, полной заменой систем водоснабжения и утеплением фасада. Документ стал основой для проектных решений в рамках муниципальной программы.

Оформление заключения

Заключение по результатам обследования составляется в соответствии с ГОСТ 31937, СП 13-102-2003 и СП 177.1325800.2017. Оно включает обоснование технического состояния, список выявленных дефектов, фотофиксацию, расчётные таблицы и рекомендации. Документ используется при формировании смет, проектировании ремонта, получении финансирования и в качестве основания для согласования работ с надзорными органами.